Acheter un immeuble à revenus au Québec en tant que non-résident : guide complet 2024

Les règles d'achat immobilier au Québec pour les non-résidents ont changé radicalement depuis 2023. Bonne nouvelle : vous pouvez acheter un immeuble à revenus au Québec, même sans résider au Canada. Une interdiction fédérale s'applique aux immeubles résidentiels, mais elle comporte des exceptions clés. Les immeubles de quatre logements et plus échappent à cette interdiction, tout comme certaines catégories de personnes. Voici comment naviguer ce paysage réglementaire.

L'interdiction fédérale et ses limites

Depuis le 1er janvier 2023, la Loi sur l'interdiction d'achat d'immeubles résidentiels par des non-Canadiens s'applique partout au Canada. Cette interdiction cible spécifiquement les immeubles résidentiels de un à trois logements situés dans les régions métropolitaines de recensement (RMR) et les agglomérations de recensement (AR).

La clé pour l'investisseur non-résident : un immeuble de quatre logements et plus n'est pas considéré comme un immeuble résidentiel au sens de la loi fédérale. Votre immeuble à revenus de cinq, dix ou vingt unités échappe complètement à l'interdiction. C'est la première exception majeure, et elle ouvre de vraies opportunités pour l'investisseur étranger.

Les exceptions qui vous concernent

Même si vous visez un immeuble plus petit, certaines portes restent ouvertes.

Si vous avez un permis de travail valide. L'exception la plus courante concerne les titulaires d'un permis de travail depuis au moins 183 jours consécutifs. À titre d'exemple, si vous travaillez pour une filiale québécoise depuis deux ans, vous pouvez acheter un triplex ou un duplex sans restriction. Vous ne vous exposez pas à l'interdiction fédérale.

Si vous êtes marié ou en union de fait avec un Canadien ou un résident permanent. Votre conjoint peut co-signer l'acte d'achat et vous contourner l'interdiction. Juridiquement, le bien est détenu en copropriété ou par votre conjoint au titre de propriétaire unique. Cette option requiert une vraie relation documentée : mariage, contrat d'union civile, ou preuve d'union de fait depuis trois ans selon les provinces.

Si vous êtes étudiant international. Les étudiants étrangers bénéficient d'une exception à partir du moment où ils détiennent un permis d'études valide et ont demandé la résidence permanente ou un permis de travail de post-diplôme. Cette exception est récente et peu connue : elle a été ajoutée par modification réglementaire. Vérifiez votre admissibilité auprès d'Immigration, Réfugiés et Citoyenneté Canada.

Pourquoi l'immeuble à revenus de quatre unités et plus change la donne

Un quadruplex ou un immeuble de six logements ne relève pas de la définition légale d'immeuble résidentiel. La loi fédérale l'exclut explicitement parce qu'elle vise à préserver l'accès au logement résidentiel pour les Canadiens, non à restreindre l'investissement immobilier commercial.

Cette nuance est cruciale. Vous pouvez, en tant que non-Canadien et non-résident, acheter un immeuble à revenus de quatre logements ou plus sans permis de travail, sans conjoint canadien, sans aucune condition d'immigration. L'interdiction ne s'applique tout simplement pas.

Structuration juridique et fiscale

Une fois établi que vous pouvez acheter, la question se pose : sous quel structure détenir l'immeuble ?

Entreprise individuelle ou nom commercial. L'option la plus simple. Vous achetez directement, au nom de votre personne morale ou en tant qu'individu. Les revenus de location sont imposables entre vos mains. Pour les non-résidents, cela signifie une retenue d'impôt de 25 % sur les revenus bruts de location, réductible par convention fiscale bilatérale (par exemple, 15 % ou 10 % si vous êtes français, belge ou suisse).

Société par actions ou SARL. Constituer une entreprise québécoise détenue étrangère complique l'imposition mais peut offrir des avantages de responsabilité limitée. Les dividendes distribués sont à nouveau imposables entre vos mains, soumis à retenue. Le gain en appréciation du bien peut être avantageux si l'immeuble est détenu durablement. Vous avez besoin d'un numéro d'entreprise au Québec.

Fiducie. Structure plus rare et plus coûteuse. Elle permet une certaine discrétion et peut faciliter les successions ou legs planifiés. Les revenus de la fiducie sont imposables en son sein ou entre les mains des bénéficiaires, selon la structure.

Consultez un notaire et un fiscaliste avant d'acheter. Le choix initial aura des conséquences durables sur votre imposition annuelle et sur la vente future de l'immeuble.

Financement : ce qu'il faut savoir

Les banques canadiennes sont prudentes avec les non-résidents. Vous devriez anticiper trois défis.

Mise de fonds plus importante. Alors qu'un résident permanent ou un citoyen peut emprunter 80 à 90 % du prix d'achat, les prêteurs demandent souvent 30 à 40 % de mise de fonds pour un non-résident. Parfois davantage. C'est une pratique standard, même pour les immeubles à revenus avec bonne capacité de remboursement.

Compte bancaire canadien obligatoire. Vous devez ouvrir un compte à titre d'investisseur ou de propriétaire avant la clôture. Les transferts internationaux prennent cinq à dix jours ouvrables. Planifiez vos liquidités en amont.

Taux d'intérêt plus élevé. Comptez entre 0,5 et 1,5 % d'écart par rapport aux taux offerts aux résidents. Le profil de risque perçu des non-résidents justifie cet écart auprès des prêteurs hypothécaires.

Malgré ces obstacles, les immeubles à revenus restent finançables. Un bon antécédent de crédit, un dossier patrimonial solide, et des états financiers vérifiés augmentent vos chances d'approbation.

Droits de mutation et taxes à l'acquisition

Au Québec, l'acheteur paie les droits de mutation foncière (droits de transfer) sitôt que l'acte d'achat est signé.

Droits de mutation foncière. Ils s'échelonnent de 0,5 % à 1,5 % selon le prix d'achat. Un immeuble acheté 1 million de dollars générera environ 15 000 à 20 000 dollars de droits. Les tarifs progressifs varient par municipalité.

TPS/TVQ sur l'achat. Si le bâtiment est neuf ou rénové en totalité par le vendeur (réputé fournisseur), la TPS et la TVQ s'appliquent. Pour un immeuble usagé, aucune taxe de vente à l'acquisition.

Impôt foncier municipal. Vous héritez de la cotisation foncière municipale. Elle varie énormément selon l'arrondissement de Montréal ou la ville en Outaouais. Budgétisez entre 800 et 2 500 dollars annuels par logement, selon la localisation.

Ces coûts d'acquisition s'ajoutent au prix d'achat et aux frais de notaire (entre 800 et 1 500 dollars).

Imposition des revenus de location

En tant que non-résident, vous avez un impôt sur les revenus de location.

Retenue d'impôt fédérale. L'Agence du revenu du Canada (ARC) exige une retenue de 25 % sur les loyers bruts versés à un non-résident, sauf convention fiscale. Si vous êtes français, par exemple, la convention France-Canada abaisse cette retenue à 15 %. Un Belge bénéficie souvent de 15 % aussi. Suisse, Royaume-Uni, États-Unis : vérifiez votre convention spécifique.

Retenue d'impôt provinciale. Revenu Québec n'impose pas une retenue supplémentaire directe. L'impôt sur le revenu québécois se calcule après le fédéral.

Déductions admissibles. Vous pouvez déduire les frais d'exploitation : intérêts hypothécaires, taxes foncières, assurance, réparations, services publics si vous les payez, frais d'administration, et déduction pour amortissement (DPA) sur la structure du bâtiment. Avec ces déductions, votre revenu net imposable diminue fortement.

Exemple simplifié : immeuble générant 50 000 dollars de loyers bruts. Après déductions de 35 000 dollars (intérêt hypothécaire, taxes, assurance, réparations), le revenu net est 15 000 dollars. La retenue fédérale s'applique sur les 50 000 dollars bruts (12 500 dollars à 25 %), mais votre impôt final se calcule sur 15 000 dollars. Les déductions réduisent l'assiette fiscale réelle.

Certificats de conformité à la revente

Quand vous vendrez l'immeuble dans cinq, dix ou quinze ans, vous rencontrerez une obligation fédérale et une obligation provinciale.

Certificat de conformité fédéral. Vous devez obtenir un certificat auprès de l'Agence du revenu du Canada dans les dix jours après la clôture de la vente. Ce certificat atteste que vous avez respecté vos obligations fiscales, notamment les retenues sur revenus de location. Sans ce certificat, l'acheteur ne peut pas enregistrer le titre.

Certificat de conformité québécois. Revenu Québec exige un certificat équivalent pour vérifier que vous avez payé les impôts provinciaux et les taxes applicables.

Ces certificats retardent la clôture de quelques jours. Vous devez vous y préparer au moment de vendre : rassemblez tous vos relevés fiscaux et payez les arriérés éventuels.

Considérations pratiques pour l'expatrié

Au-delà de la loi, il y a des réalités quotidiennes.

Assurance habitation pour non-résidents. Les assureurs québécois refusent parfois de couvrir un immeuble locatif détenu par un non-résident absent du Québec. Certains posent des conditions : inspection annuelle, gestionnaire immobilier sur place, ou prime majorée. Demandez un devis d'assurance avant d'acheter.

Gestion locative à distance. Vous vivez à Dubaï, aux États-Unis ou en Europe. Une mauvaise gestion locative détruit rapidement la rentabilité. Engagez un gestionnaire immobilier accrédité (OACIQ) dès le départ. Les coûts de gestion (6 à 8 % des revenus bruts) réduisent vos marges, mais c'est le prix de l'absence.

Délais de transaction. Compter 45 à 90 jours entre l'offre d'achat signée et la clôture. Les transferts bancaires internationaux peuvent ajouter du délai. Commencez tôt vos démarches de financement.

Compte bancaire canadien. Ouvrez-le avant l'offre d'achat, de préférence auprès d'une banque majeure (RBC, TD, BMO, Scotiabank). Vous aurez besoin d'une lettre d'emploi, d'une pièce d'identité et d'une adresse canadienne temporaire (celle du notaire suffira temporairement).

Les pièges courants à éviter

Négliger la retenue d'impôt. Beaucoup de non-résidents sont surpris par les retenues. Planifiez financièrement : une retenue de 25 % signifie que sur 50 000 dollars de loyers, 12 500 dollars vont directement à l'ARC. Votre flux de trésorerie réel est 37 500 dollars.

Choisir la mauvaise structure juridique. Acheter directement en personne physique expose davantage à l'impôt. Consulter un fiscaliste québécois avant d'acheter.

Ignorer les inspections immobilières. À distance, vous dépendez des rapports d'inspecteurs. Exigez une inspection complète, des tests de plomb et d'amiante si l'immeuble est ancien. Un défaut caché coûte cher à réparer à distance.

Oublier l'assurance responsabilité civile. Au-delà de l'assurance habitation, une assurance responsabilité civile vous protège si un locataire ou un visiteur se blesse sur la propriété.

Prochaines étapes

Vous avez décidé d'investir. Voici votre ordre de priorités :

1. Vérifiez votre admissibilité légale : avez-vous un permis de travail, un conjoint canadien, ou visez-vous un immeuble de quatre logements et plus ?
2. Engagez un notaire québécois avec expérience auprès des non-résidents. Il validera les aspects juridiques et contractuels.
3. Consultez un fiscaliste fédéral et québécois. Le choix de votre structure d'achat dépend de vos impôts à long terme et de votre convention fiscale bilatérale.
4. Contactez les institutions financières canadiennes pour pré-qualifier votre financement. Préparez vos documents : relevés de compte, paies de trois mois, déclarations de revenus, documentation patrimoniale.
5. Engagez un gestionnaire immobilier licencié avant la clôture. Vous ne pouvez pas gérer depuis l'étranger.
6. Achetez une assurance immeuble et responsabilité civile avec un assureur qui accepte les non-résidents.

Le marché immobilier montréalais offre d'authentiques opportunités pour l'investisseur étranger, particulièrement dans le segment des immeubles à revenus. Les règles existent, mais elles ne sont pas infranchissables quand on les comprend.