Acheter une propriété locative à Montréal en tant que non-résident canadien : le guide pratique

Le moratoire fédéral : ce que vous devez savoir

La Loi visant à interdire l'achat de propriétés résidentielles par des non-Canadiens a pris effet le 1er janvier 2023. Jusqu'au 1er janvier 2027, une interdiction temporaire empêche les non-Canadiens d'acheter des propriétés résidentielles au Canada, y compris sur l'île de Montréal. Cela signifie que si vous êtes citoyen d'un autre pays et que vous n'avez pas le droit de résidence permanent canadien, vous ne pouvez généralement pas acquérir une maison unifamiliale, un duplex, un triplex ou un quadruplex destinés à la résidence.

Cependant, cette interdiction n'est pas absolue. Plusieurs exceptions existent, et c'est ce qui rend possible l'investissement immobilier pour les non-résidents motivés.

Les exceptions principales : qui peut acheter

Titulaires d'un permis de travail valide

Si vous travaillez légalement au Canada avec un permis de travail en cours de validité, vous êtes exempt de l'interdiction. Cette exception s'applique que vous soyez employé d'une entreprise canadienne ou que vous exploitiez votre propre commerce. Vous pouvez donc acheter une propriété résidentielle à Montréal dans les mêmes conditions qu'un résident permanent.

Vous devrez cependant présenter une copie valide de votre permis de travail lors de la transaction. Le notaire vérifiera ce document avant de rédiger l'acte de vente.

Étudiants internationaux

Les étudiants étrangers titulaires d'un permis d'études valide peuvent également acheter une propriété résidentielle. Cette exception reconnaît que certains étudiants restent au Canada pendant plusieurs années et souhaitent investir plutôt que de louer.

Comme pour les titulaires de permis de travail, vous devez fournir une preuve valide de votre statut d'étudiant auprès du notaire.

Propriétaires d'immeubles avec 4 logements ou plus

Cette exception est la plus pertinente pour les investisseurs. Si vous achetez un immeuble offrant au minimum 4 logements, l'interdiction ne s'applique pas. Peu importe que vous soyez citoyen français, américain, émirati ou d'un autre pays : vous pouvez acquérir un immeuble locatif de 4+ unités à Montréal sans restrictions légales liées à votre statut de non-résident.

C'est un levier d'investissement majeur pour les non-résidents car Montréal compte de nombreux immeubles qui rentrent dans cette catégorie.

Conjoint ou enfant d'un résident permanent ou citoyen canadien

Si vous êtes marié(e) ou en union libre avec une personne ayant le droit de résidence permanente ou la citoyenneté canadienne, vous pouvez acheter ensemble. La propriété sera enregistrée au nom des deux conjoints, et l'exemption s'appliquera à condition que le conjoint canadien soit partie à l'acte.

Cette exception ouvre également des possibilités pour les parents qui achètent en copropriété avec un enfant résident permanent ou citoyen.

Financement hypothécaire : les conditions pour un non-résident

Mise de fonds exigée

Les banques canadiennes et les prêteurs hypothécaires imposent une mise de fonds minimale de 35 % pour les non-résidents. Certains prêteurs demandent même 40 %. Cette exigence est nettement supérieure aux 5 à 20 % habituels pour un résident canadien.

Pour un immeuble de 4+ logements, les conditions varient selon la banque et le type de bien (stabilisé versus rénové). Consultez plusieurs institutions pour comparer les taux et les conditions avant de vous engager.

Compte bancaire canadien obligatoire

Toute banque vous demandera d'ouvrir un compte chèques ou compte courant canadien. Vous ne pouvez pas financer votre achat directement depuis votre compte français, émirati ou américain. Le compte doit être actif et vous devrez y déposer les fonds de votre mise de fonds environ 30 jours avant la signature de l'acte notarié.

La banque conservera des documents prouvant l'origine des fonds transférés. Elle vous demandera une preuve d'emploi, des relevés fiscaux, et parfois une lettre d'un établissement financier de votre pays d'origine confirmant votre solvabilité.

Transfert de fonds et risque de change

Si vous transférez des fonds depuis l'étranger, prévoyez les frais de virement international (généralement 1 à 2 % du montant). Vous subirez également une fluctuation de change qui peut représenter un surcoût significatif.

Pour minimiser ce risque, certains investisseurs convertissent leurs devises étrangères en dollars canadiens progressivement, ou utilisent des services de change spécialisés plutôt que la banque traditionnelle. Discutez de cette stratégie avec votre conseiller financier avant de procéder.

Assurance hypothécaire

Si votre mise de fonds est inférieure à 35 %, une assurance hypothécaire (assurance-prêt) vous sera imposée. Cette assurance protège le prêteur en cas de défaut de paiement. Elle représente un coût additionnel qui s'ajoute à votre hypothèque mensuelle.

Types de propriétés accessibles selon votre statut

Immeubles 4+ logements (sans restriction)

Si vous êtes non-résident et que vous achetez un immeuble avec 4 logements ou plus, aucune restriction légale ne s'oppose à votre achat. Vous pouvez viser des immeubles stables générant déjà des revenus locatifs, ou des propriétés à rénover et à développer.

Propriétés résidentielles (3 logements ou moins)

Si vous avez un permis de travail valide, un permis d'études, ou un conjoint résident permanent/citoyen canadien, vous pouvez acheter un duplex ou un triplex. Sinon, ces propriétés vous sont fermées.

Condos et unités individuelles

Les condos d'une seule unité et les maisons unifamiliales sont soumis à l'interdiction complète pour les non-résidents sans exception. À moins d'avoir un permis de travail ou d'études en cours, évitez ces types de propriétés.

Zones géographiques : Montréal entièrement couverte

L'interdiction fédérale s'applique à toute région métropolitaine de recensement (RMR) et à toute agglomération de recensement (AR) au Canada. Montréal se situe entièrement dans une RMR, ce qui signifie que l'interdiction s'applique partout sur l'île.

Certaines zones très rurales en Outaouais, en Gaspésie ou dans les Laurentides septentrionales échappent à l'interdiction faute de constituer une RMR ou une AR, mais aucune partie du Grand Montréal n'est exemptée.

Fiscalité pour les non-résidents

Retenue fiscale de 25 % sur les loyers

Lorsque vous êtes non-résident du Canada et que vous encaissez des revenus locatifs, l'Agence du revenu du Canada prélève une retenue d'impôt de 25 % à la source. Ce prélèvement s'effectue automatiquement si vous recevez les loyers directement ou via un gestionnaire immobilier.

Cette retenue ne vous exempte pas de produire une déclaration de revenus auprès de l'Agence du revenu du Canada. Vous devrez remplir une déclaration de revenus canadienne chaque année pour déclarer vos revenus locatifs et demander des crédits ou remboursements si vous avez droit.

Certificat de conformité à la vente

Lorsque vous vendrez votre propriété, Revenu Québec exigera un certificat de conformité. Ce document prouve que vous avez respecté vos obligations fiscales pendant votre période de propriété. Sans ce certificat, le produit de la vente sera bloqué partiellement.

Votre notaire et votre gestionnaire ou comptable coordonneront cette démarche avant la clôture de la vente.

Impôt sur les gains en capital

Comme résident du Canada, vous êtes assujetti à l'impôt sur les gains en capital générés par la vente de votre propriété. Le gain en capital est la différence entre le prix de vente et le prix d'achat (ajusté pour les rénovations et améliorations). Cinquante pour cent du gain est imposable au taux d'imposition marginal fédéral et provincial applicable.

Si vous résidez dans votre pays d'origine, vous pourriez aussi être assujetti à l'impôt sur les gains en capital dans votre pays. Certains traités fiscaux internationaux (France-Canada, États-Unis-Canada, Belgique-Canada) prévoient des mécanismes pour éviter la double imposition, mais vous devez vérifier auprès d'un fiscaliste spécialisé dans votre juridiction.

Obligations déclaratives

Vous devez vous inscrire auprès de l'Agence du revenu du Canada pour produire des déclarations de revenus. Des retards ou omissions peuvent entraîner des pénalités. Consultez un comptable ou un fiscaliste agréé au Canada dès votre première année d'investissement pour mettre en place un système de conformité durable.

Procédures d'achat et démarches essentielles

Contrat de courtage immobilier

Depuis 2022, tout acheteur non-résident doit transiter par un courtier immobilier accrédité par l'OACIQ (Organisme d'autoréglementation du courtage immobilier du Québec). Vous ne pouvez pas acheter directement du vendeur ni passer par un simple intermédiaire. Le courtier remplira les formulaires de vérification requis et s'assurera que vous respectez les conditions légales.

Le courtier recevra une commission (généralement 3 à 5 % du prix d'achat, payée par le vendeur). Cette commission ne vous coûte rien directement.

Acte notarié

Toute transaction immobilière au Québec exige un acte notarié. Vous recourrez à un notaire pour rédiger l'acte de vente, inscrire la propriété au Registre foncier, et vérifier que tous les documents de conformité légale et fiscale sont en ordre.

Le notaire demandera une preuve de votre capacité juridique à acheter (copie de votre passeport, preuve de votre permis de travail ou d'études s'il y a lieu, ou preuve du lien matrimonial si vous achetez avec un résident permanent/citoyen). Les frais notariaux sont généralement entre 0,5 et 1,5 % du prix d'achat.

Procuration notariée

Si vous ne pouvez pas être physiquement présent au Québec pour signer l'acte, vous pouvez donner une procuration authentique à un avocat, un notaire ou une personne de confiance. Cette procuration doit être rédigée par un notaire et peut être fournie avant votre arrivée.

Si vous résidez en France ou en Belgique, vous pouvez faire rédiger et signer une procuration par un notaire de votre pays. Celle-ci devra ensuite être certifiée ou authentifiée auprès du consulat général de France, de Belgique ou d'un autre organisme approprié avant d'être utilisée au Québec.

Délais de fermeture

La plupart des transactions immobilières à Montréal se ferment dans un délai de 30 à 90 jours après l'acceptation de l'offre d'achat. Ce délai vous permet de finaliser le financement, de faire inspecter la propriété, et de compléter les démarches de due diligence.

Si vous vivez à l'étranger, prévoyez du temps supplémentaire pour coordonner avec votre banque, vos conseillers juridiques et fiscaux, et pour organiser les transferts de fonds internationaux.

Gestion de votre propriété à distance

Engager un gestionnaire immobilier

Gérer un immeuble depuis la France, les États-Unis ou les Émirats est pratiquement impossible seul. Vous devez engager un gestionnaire immobilier accrédité par l'OACIQ. Ce professionnel s'occupe de la perception des loyers, de l'entretien, des réparations, des relations avec les locataires, et de la conformité avec le Tribunal administratif du logement (TAL) du Québec.

Les frais de gestion varient entre 5 et 10 % des revenus locatifs mensuels selon la complexité de la propriété et les services offerts.

Documentation et conformité avec le bail

Le Québec régit le bail résidentiel par le Code civil du Québec. Tout locataire a droit à un bail écrit, même pour une location à court terme. Les augmentations de loyer suivent un calendrier spécifique approuvé par la Régie du logement (anciennement Tribunal administratif du logement).

Votre gestionnaire doit respecter scrupuleusement ces règles. Tout manquement peut exposer votre immeuble à des recours locataires devant le TAL.

Impôts fonciers et assurance

L'immeuble est assujetti à la taxe foncière municipale et aux droits de mutation immobilière (taxe de transfert). Ces frais sont à votre charge annuellement ou lors de l'achat.

Vous devez également souscrire une assurance habitation couvrant la responsabilité civile et les dégâts matériels. Certains assureurs refusent de couvrir des non-résidents propriétaires d'immeubles, ou imposent des primes plus élevées. Consultez plusieurs compagnies avant de finaliser votre achat.

Structures juridiques alternatives

Si vous envisagez d'acheter plusieurs immeubles ou si votre situation fiscale est complexe, vous pourriez explorer des structures comme une fiducie familiale, une société privée québécoise, ou une holding. Ces structures offrent parfois des avantages fiscaux ou de protection du patrimoine, mais elles compliquent aussi l'achat initial et les obligations déclaratives.

Consultez un notaire et un fiscaliste spécialisé en droit immobilier québécois avant de vous engager dans ce type de structure.

Points clés à retenir

Votre capacité à acheter une propriété locative à Montréal en tant que non-résident dépend principalement de deux facteurs : le type de propriété (4+ logements = pas de restriction) et votre statut personnel (permis de travail, permis d'études, ou lien matrimonial avec un résident canadien). Les exigences financières (35 % de mise de fonds minimum) et les obligations fiscales (retenue 25 % sur loyers, déclaration annuelle) sont plus exigeantes que pour un résident permanent, mais l'investissement reste possible et intéressant pour les investisseurs sérieux. Engagez des professionnels (courtier, notaire, gestionnaire, fiscaliste) dès le début du processus pour éviter les pièges.